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一線樓市退燒能否拯救三四線庫存

发布时间:2019-11-08 18:58:47 編輯:筆名

一線樓市退燒能否拯救三四線庫存

中國樓市向來分化明顯:一線城市的樓市幾乎從來就沒有萎靡過,因爲這些城市在城市化的進程中,具有汩汩不絕的人口虹吸效應。只要中國城市化...

中國樓市向來分化明顯:一線城市的樓市幾乎從來就沒有萎靡過,因爲這些城市在城市化的進程中,具有汩汩不絕的人口虹吸效應。只要中國城市化的步伐不停止,一線城市的樓市就不會走到盡頭。

但是,一線樓市過熱,也容易引發城市治理者的惶恐。這不僅導致一線城市的資源變得更爲稀缺,而且也影響了三、四線城市的樓市去庫存。而後者才是眼下政策設計者關切的現實命題。

今年初,樓市出台的一攬子去庫存優惠政策並未在三、四線城市引發對市場的刺激效應,反而讓一線或者少數二線城市的樓市發燒。在此情勢下,一線城市近期不得不緊急出台樓市調控大招。

繼上海爲調控樓市出台嚴滬九條之後,深圳出台貸款首付比例四成,連繳3年個稅才能買房等政策;北京相關部門亦開始對二手房市場進行專項檢查。受此影響,近日,上述一線城市樓市出現了一些退燒信號,購房者進入觀望狀態。不過,昨日有門戶站以特別吸引眼球的方式指出,一線城市樓市現退燒信號、有房源甚至一夜猛跌160萬。只是不知道這樣的信息對市場的參與者能有多大的價值,是否又會陷入炒作的怪圈。

十余年來,中國樓市一直是熱得發燙的市場和社會命題。只是去年以來,股市風頭才稍稍超過樓市。市場反應如此,說明樓市和股市對投資者的重要性,也折射了中國投資者的現實焦慮。

對中小投資者而言,其實缺乏更爲多元、穩定的投資創富途徑,因此眼睛只能盯著樓市和股市。但是兩市往往存在不確定性以樓市刺激經濟增長的時代,雖然造成了樓市的繁榮,但也導致樓市的泡沫以及現在的高庫存。這一現象在三、四線城市更爲嚴重,而且形成了地方債和銀行呆賬高企等危險後果。

無論是炒房者還是剛需者,購房的成本足夠使其成爲房奴,而且終形成了畸高的家庭擁房率(83%),二套房擁房率超過40%。可以說,中國家庭資産是嚴重錯配的,由此也導致了政策面去庫存之艱難。

一線城市的樓市在中國具有特殊性。無論過去、現在還是可想見的未來,這些城市由于生活、教育、醫療等資源的高度集中,成爲年輕人乃至海外精英的創業、生活樂土。所以,這些城市的樓市不會很快冷下來,即使在樓市整體萎靡之時,也會維持慢熱的穩健態勢。而且,只要有政策性利好,哪怕只是針對三、四線樓市,也會引起條件反射式的快熱。之前一線樓市的熱即與去庫存政策的刺激相關。

至于一線城市近期啓動的樓市調控舉措,也只是讓熱得發燙的市場冷靜下來,回歸常態,並非一線城市樓市發生了根本性逆轉。

誠如前述,一線城市樓市之熱,在于投資者認爲有利可圖。但是,過度的投資傾向,也會造成市場的失衡,從而形成泡沫化的風險,這又與投資者個體的盲目性密切相關。就此而言,一線城市樓市出台相應的樓市緊縮政策,是對市場的主動調控,有助于引導投資者行爲走向理性。

一線城市樓市冷靜下來並非目的,政策面還是要引導投資者去消化三、四線樓市的高庫存。而在另一方面,經曆去年和今年初的股市震蕩,股市有所企穩但依然步履蹒跚,還需要源源不斷的輸血。受美聯儲加息預期推遲和國內生活通脹諸多因素的影響,今年貨幣政策寬松的頻度明顯緩了下來。爲了維穩股市,證監會明確中證金不退出,而且也在爲積極推出新的政策和制度做准備。基于此,讓投資者留在股市,而非進入虛熱的一線樓市,也契合政策面的思路。

當然,如果投資者從股市出走參與到三、四線樓市的去庫存,政策面樂觀其成。不過市場是動態的,投資者會趨利而爲,政策面有序、有針對性的引導其實作用有限。市場唱主角,也是當前政策面在面對股市、樓市時面臨的兩難即使一線城市樓市退燒,也並不一定能保證救股市和去三、四線城市樓市的庫存。

(作者为察哈尔学会研究员 张敬伟)

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